Le diagnostic location immobilier prend la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT), que le bailleur annexe au bail avant la signature. Il comprend le DPE et l’état des risques pour tous les logements, puis d’autres rapports selon l’âge du bâtiment et de ses installations. Ces diagnostics sont à la charge du propriétaire et doivent être valides le jour où le bail est signé.
Quels diagnostics joindre au bail de location
Le DDT s’applique à la location vide comme à la location meublée, quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il rassemble le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques, le constat de risque d’exposition au plomb, les états des installations de gaz et d’électricité, ainsi que l’information sur l’amiante.
Chaque rapport n’est pas dû pour chaque logement : la présence d’une installation de gaz, l’ancienneté de l’immeuble ou son régime de copropriété déterminent la liste réelle. Avant de rédiger l’annonce, il faut donc partir des caractéristiques du bien, puis se reporter au choix du type de contrat de location, qui fixe les annexes attendues.
En meublé, le bailleur ajoute à son dossier les obligations propres à ce régime, notamment les garanties d’assurance en location meublée. Elles ne remplacent aucun diagnostic.
DPE et état des risques, exigés pour tous les logements
Le DPE en location est commandé par le bailleur à un diagnostiqueur certifié. Il s’applique à tous les logements, sauf ceux occupés moins de 4 mois par an, les logements individuels de moins de 50 m² de surface de plancher et les monuments historiques classés ou inscrits. Il est inclus dans le DDT remis au locataire.
Le classement énergétique pèse désormais sur la mise en location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué. L’interdiction s’étend aux logements classés F à partir de 2028, puis à ceux classés E à partir de 2034. Un propriétaire qui prépare des travaux a donc intérêt à connaître sa classe avant de publier l’annonce.
L’état des risques recense les risques naturels, technologiques et sismiques auxquels l’adresse est exposée. Son établissement en ligne se fait à partir de l’adresse du bien, sans déplacement d’un technicien.
Plomb, gaz, électricité et surface habitable selon le logement
Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements anciens. Les états des installations intérieures de gaz et d’électricité sont exigés lorsque ces installations datent de plusieurs années, et uniquement si le logement dispose d’une installation de gaz pour le premier. Un logement récent, tout électrique, peut donc ne nécessiter ni plomb ni gaz.
L’amiante suit une logique différente : pour les immeubles construits avant l’interdiction du matériau, le bailleur ne joint pas toujours un rapport au bail mais tient un document à disposition du locataire qui le demande. La surface habitable doit, elle, figurer dans le contrat. Aucun diagnostiqueur n’est obligatoire pour la mesurer, mais une erreur importante donne au locataire un levier pour contester le loyer.
Durée de validité de chaque diagnostic
La date qui compte est celle de la signature du bail. Un diagnostic encore valable ce jour-là peut être réutilisé pour un nouveau locataire, sans refaire le rapport. Pour comprendre comment cette notion de date est appréciée dans une vente, voir aussi la validité des diagnostics immobiliers sur un compromis.
| Diagnostic | Logements concernés | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Tous, avec exceptions | 10 ans à la signature, pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 |
| État des risques | Tous | Durée courte, à refaire régulièrement |
| Plomb | Logements anciens | Variable selon le résultat du constat |
| Gaz et électricité | Installations anciennes | Plusieurs années |
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un bailleur qui a conservé un ancien rapport doit en commander un nouveau avant de remettre le logement en location.
Qui paie les diagnostics et risques en cas d’oubli
Le bailleur supporte le coût des diagnostics et ne peut pas le refacturer au locataire. Les prix ne sont pas réglementés et varient selon le diagnostiqueur, la surface et le nombre de rapports demandés : comparer plusieurs devis évite les mauvaises surprises. Le recours à un professionnel certifié est obligatoire pour le DPE, faute de quoi le propriétaire s’expose à une amende de 1 500 €.
Un diagnostic absent ou périmé donne au locataire des moyens d’agir : il peut exiger la remise du dossier complet et, selon le rapport manquant, demander une baisse du loyer ou la résolution du bail. Un logement qui dépasse les seuils de classe énergétique peut en outre être jugé non décent. Les garanties demandées au locataire sont un sujet distinct, traité dans le choix entre dépôt de garantie et caution.
Avant de signer, le bailleur gagne à vérifier la date de chaque rapport et à classer le DDT avec le bail. Le locataire, lui, peut demander le dossier à tout moment de la location.
