Au Maroc, la vente d’un riad situé en médina de Marrakech obéit à un cadre notarial et fiscal distinct du droit français. Le statut foncier du bien, le mode de financement de l’achat et le régime de la plus-value à la revente forment trois blocs de règles qu’un acquéreur étranger doit maîtriser avant de signer le moindre compromis.
Titre foncier ou melkia : le statut juridique qui conditionne toute vente de riad
Un riad dans la médina de Marrakech peut relever de deux régimes fonciers. Le premier est le titre foncier, inscrit à la Conservation foncière, qui garantit un droit de propriété opposable aux tiers. Le second est la melkia, un acte adoulaire traditionnel qui atteste la possession sans immatriculation cadastrale.
La différence a des conséquences directes sur la transaction. Un bien sous melkia nécessite une procédure de titrisation avant ou pendant la vente pour sécuriser l’acheteur. Cette démarche, menée auprès de la Conservation foncière, peut prendre plusieurs mois et génère des frais supplémentaires.
Un notaire marocain (ou un avocat spécialisé) vérifie l’existence du titre, l’absence d’hypothèques et la conformité de la surface déclarée. Sur un riad ancien, des écarts entre la superficie réelle et celle portée au titre sont fréquents, ce qui impose un bornage contradictoire avant la signature de l’acte.
Compte en dirhams convertibles : une formalité bancaire décisive pour la revente
Pour un acquéreur non-résident, le financement de l’achat ne se limite pas à un virement international. Les fonds doivent transiter par un compte en dirhams convertibles ouvert au nom de l’acheteur dans une banque marocaine.
La banque délivre alors une formule bancaire attestant l’entrée des devises sur le territoire. Ce document doit être conservé pendant toute la durée de détention du riad. Sans cette preuve, le rapatriement du produit de la revente vers l’étranger peut être bloqué par l’établissement bancaire au moment de la cession.
Concrètement, un acquéreur français qui achète un riad avec des fonds envoyés hors de ce circuit se retrouve propriétaire d’un bien qu’il peut revendre, mais dont il ne pourra pas transférer le prix de vente vers la France. La formalité est simple, mais l’oubli est irréversible sur le plan pratique.
Registre national des procurations immobilières : la règle en vigueur depuis juin 2026
Depuis le 1er juin 2026, toute procuration utilisée pour signer un acte de vente immobilière au Maroc doit être inscrite dans un registre national officiel. Cette obligation concerne aussi bien le vendeur que l’acheteur qui se fait représenter, par exemple un non-résident qui mandate un tiers pour finaliser la transaction à Marrakech.
Une procuration non enregistrée dans ce registre est désormais inopposable. En pratique, l’acte de vente signé sur la base d’une procuration non conforme peut être annulé. Pour les acquéreurs étrangers qui ne résident pas au Maroc et délèguent fréquemment la signature à un avocat ou à un proche, cette réforme impose de vérifier systématiquement l’enregistrement avant le rendez-vous chez le notaire.
Points à vérifier avant de signer sous procuration
- L’inscription de la procuration au registre national, avec le numéro d’enregistrement à reporter sur l’acte de vente
- La concordance entre l’identité du mandataire et celle figurant sur la procuration enregistrée
- La date de validité de la procuration, qui doit couvrir la date effective de signature de l’acte notarié
Taxe sur les profits immobiliers à la revente d’un riad au Maroc
La revente d’un riad au Maroc déclenche la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Cette taxe s’applique sur la plus-value réalisée entre le prix d’acquisition et le prix de cession, après déduction de certaines charges (frais d’acquisition, travaux de rénovation justifiés par des factures, frais de notaire).
Le point technique à retenir : même en l’absence de plus-value, un minimum de 3 % du prix de cession reste dû au Trésor marocain. Ce plancher attrape les vendeurs qui pensent échapper à l’impôt en revendant au prix d’achat ou à perte.
Le prix d’acquisition retenu par l’administration fiscale est réévalué par un coefficient lié à la durée de détention, ce qui réduit mécaniquement la base taxable pour les détentions longues. La déclaration doit être déposée dans un délai strict après la vente, sous peine de majorations.
Charges déductibles de la base taxable
- Frais de notaire et droits d’enregistrement payés lors de l’achat initial
- Dépenses de rénovation et de travaux, à condition de disposer de factures conformes établies par des entreprises marocaines déclarées
- Intérêts d’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition, le cas échéant
Fiscalité croisée France-Maroc : ce que le vendeur non-résident doit anticiper
Un propriétaire français qui revend un riad à Marrakech est imposé au Maroc sur la plus-value via la TPI. La convention fiscale entre la France et le Maroc attribue le droit d’imposer les plus-values immobilières au pays de situation du bien, soit le Maroc.
La France accorde en principe un crédit d’impôt égal à l’impôt marocain pour éviter la double imposition. L’enjeu pratique est de documenter correctement le paiement de la TPI marocaine afin de le faire valoir dans la déclaration fiscale française. Sans les justificatifs (quittance fiscale, acte de vente mentionnant le montant versé), le crédit d’impôt peut être refusé par l’administration française.
Pour les revenus locatifs perçus pendant la détention, le traitement fiscal dépend du mode d’exploitation (location nue, meublée, maison d’hôtes). Chaque configuration génère des obligations déclaratives distinctes dans les deux pays.
La vente d’un riad à Marrakech mobilise des mécanismes juridiques et fiscaux qui ne pardonnent pas l’approximation. Le statut foncier détermine la faisabilité même de la transaction, le compte en dirhams convertibles conditionne la sortie des fonds, et le minimum de 3 % de TPI s’applique même sans plus-value. Vérifier ces trois points avant toute offre d’achat évite les blocages les plus coûteux.
