Un chiffre suffit parfois à déplacer les frontières du possible : 11%. Ce n’est pas un taux de rendement rêvé ni une promesse d’eldorado, mais la réduction d’impôt offerte par le dispositif Censi-Bouvard à ceux qui osent l’investissement dans le logement meublé en résidence de services. Ce mécanisme, souvent éclipsé par d’autres dispositifs plus médiatisés, s’adresse à celles et ceux qui veulent conjuguer diversification patrimoniale et gestion simplifiée, sans sacrifier la sécurité.
Le dispositif Censi-Bouvard cible de façon précise les investisseurs immobiliers qui se tournent vers les résidences meublées non professionnelles. Les logements concernés se situent dans des résidences services, qu’il s’agisse de structures pour étudiants, seniors ou d’établissements de tourisme. L’intérêt ? Profiter d’une réduction d’impôt qui peut grimper jusqu’à 11% du montant investi, tout en récupérant la TVA sur le prix d’achat du bien. Dans la balance, s’ajoute la gestion locative confiée à un professionnel, ce qui allège la charge mentale et assure une rentabilité encadrée par le bail commercial. Pour ceux qui cherchent à étoffer leur patrimoine sans multiplier les tracas, Censi-Bouvard s’impose comme une alternative solide.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Lancé en 2009 à l’Assemblée nationale à l’initiative d’Yves Censi et Michel Bouvard, le Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’à la fin 2022, avant que la loi de finances 2023 n’y mette un terme. Son objectif ? Stimuler l’investissement locatif dans les résidences de services grâce à des avantages fiscaux concrets.
Fonctionnement du dispositif
Ce mécanisme s’adresse aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros, le tout réparti sur 9 ans. La récupération de la TVA sur le prix d’achat reste possible, à condition de répondre à certains critères précis.
Voici les paramètres à respecter pour profiter pleinement du Censi-Bouvard :
- Type de biens concernés : logements situés dans des résidences de services neuves, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou réhabilitées à neuf.
- Durée de location : engagement de louer le bien meublé pour une période minimale de 9 ans, à usage de résidence principale.
- Services obligatoires : prestation d’au moins trois services, parmi lesquels la restauration, la réception ou encore le ménage.
Avantages fiscaux
Le Censi-Bouvard offre la possibilité de cumuler cette réduction d’impôt avec d’autres dispositifs fiscaux existants. La gestion locative est confiée à un professionnel, via un bail commercial, ce qui garantit une prise en charge complète et sécurisée. L’économie d’impôt peut atteindre jusqu’à 33 000 euros sur la période, et l’éventuel excédent se reporte sur les six années suivantes. Autre atout : la possibilité d’amortir les acquisitions d’ameublement et d’équipement supérieures à 598 euros, ainsi que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers déclarés au régime micro-BIC.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard
Pour tirer profit des avantages fiscaux du Censi-Bouvard, plusieurs critères doivent être scrupuleusement respectés. Le bien doit impérativement être loué meublé, à titre de résidence principale, et ce pour une période minimale de 9 ans. La location s’effectue via un bail commercial conclu avec un gestionnaire professionnel.
Les biens éligibles se répartissent dans les catégories suivantes :
- Résidences de services neuves
- Résidences en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Résidences réhabilitées à neuf
Il est indispensable que la résidence propose au moins trois services : restauration, accueil ou ménage, par exemple. Le cumul de la réduction d’impôt avec d’autres dispositifs fiscaux est possible, ce qui renforce encore l’intérêt de ce type d’investissement.
La récupération de la TVA sur le prix d’achat reste accessible, sous réserve de remplir les conditions requises. Les loyers doivent être déclarés au micro-BIC, ouvrant droit à un abattement de 50%. Les acquisitions peuvent se multiplier au cours d’une même année, et si la réduction d’impôt dépasse le montant d’imposition, le surplus se reporte jusqu’à six ans. Les achats d’ameublement et d’équipement dépassant 598 euros sont également amortissables, ce qui optimise la fiscalité tout en misant sur la qualité du bien.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard
La promesse du Censi-Bouvard tient dans un chiffre : 11% du prix de revient de l’investissement, jusqu’à 300 000 euros, répartis sur neuf ans. Chaque année, cela peut représenter jusqu’à 3 666 euros de réduction d’impôt. Pour l’investisseur qui vise à alléger sa fiscalité, ce dispositif n’est pas une simple astuce, mais un levier efficace.
En complément, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition que la location soit soumise à la TVA au taux réduit de 5,5%. Les loyers déclarés sous le régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, ce qui allège la charge fiscale sur les revenus locatifs.
| Avantage fiscal | Montant |
|---|---|
| Réduction d’impôt | 11 % du prix de revient, limité à 300 000 € |
| Réduction annuelle | 3 666 € |
| TVA récupérable | 5,5 % |
| Abattement micro-BIC | 50 % |
Investir plusieurs fois dans l’année avec le Censi-Bouvard est tout à fait envisageable. Si la réduction d’impôt obtenue excède l’impôt dû, le report sur six ans permet d’optimiser l’avantage fiscal. Après neuf ans, deux options se présentent : revendre le bien ou le conserver pour envisager une transmission patrimoniale, tout en continuant à amortir le logement et à réduire la fiscalité sur les loyers perçus. Pour qui souhaite bâtir un patrimoine cohérent sans se perdre dans la complexité des dispositifs, le Censi-Bouvard trace une voie claire, pragmatique et sécurisée. Reste à savoir qui franchira le pas pour transformer les chiffres en réalité tangible.
